dãi Đô thị ven sông Đồng Nai

***

Đô thị mới Nhơn Trạch nằm dọc theo QL51 từ Biên Hòa đi Vũng Tàu, được xác định là đầu mối giao thông quan trọng gắn liền với phát triển đô thị, dịch vụ và công nghiệp của vùng kinh tế trọng điểm phía nam. Là một trong những trung tâm công nghiệp thương mại, dịch vụ, du lịch, giáo dục – đào tạo và khoa học công nghệ của tỉnh Đồng Nai.

Không gian đô thị mới Nhơn Trạch được chia làm 8 khu vực trong đó có 4 khu phát triển đô thị, 3 khu phát triển công nghiệp, cảng và dịch vụ hậu cần cảng và 1 khu bảo tồn sinh thái rừng ngập mặn.

Trong đó khu vực 3 là khu vực phát triển dãi đô thị ven sông Đồng Nai kết hợp với phát triển trung tâm chuyên ngành và dịch vụ cấp vùng về lĩnh vực y tế với việc bảo vệ cảnh quan hành lang sông Đồng Nai. Khu vực 3 được chia làm 3 phân khu bao gồm: 3-1 ; 3-2 ; 3-3. Mỗi phân khu có những chức năng riêng biệt, mang đến cho huyện Nhơn Trạch một sức hút vô cùng lớn. Mà không nhà đầu tư nào muốn bỏ lỡ cơ hội ngàn năm có một này. Sau đây chúng ta sẽ khám phá đôi nét về phân khu 3-2 – Dãi đô thị ven sông đẳng cấp.

Quy hoạch Phân Khu 3-2 (phân tích theo bản đồ quy hoạch bên trên)

Phân khu 3-2 được Quy hoạch là phân khu đô thị dịch vụ gắn với bệnh viện cấp vùng chủ yếu thuộc địa giới hành chính Xã Long Tân và một phân nhỏ thuộc ranh giới xã Phú Thạnh huyện Nhơn Trạch. Tổng diện tích tự nhiên khoảng 906 ha, trong đó quy mô lập quy hoạch khoảng 755,28ha ( trừ 150,72  ha diện tích mặt nước sông Đồng Nai). Mối liên hệ giữa phân khu 3-2 và các vùng lân cân như sau:

– Từ phân khu 3-2 đi các khu vực khác trong khu đô thị mới Nhơn Trạch sẽ theo các trục giao thông chính như: Đường Lý Tự Trọng, Đường Vành Đại 3, Đường số 7, Đường làng đại học.

– Từ phân khu 3-2 đi Tp, HCM qua tuyến Vành Đai 3 (Cầu Nhơn Trạch) đi Quận 9, tuyến Vành Đai 3 qua Tl 769 qua đường cát lái đi Q2, Đi Thành phố Biên Hòa qua đường Làng Đại Học Qua Quốc Lộ 51.

Hiện Trạng Triển Khai Các Dự Án , Đồ Án Trong Khu Vực

Hiện nay, trong khu vực đã có các dự án đang triển khai xây dựng. Trong đó nổi bật có: 

Tuyến vành đai 3 TP, HCM kéo dài. Tuyến đường này đang triển khai với chỉ giới đường đỏ của tuyến là 120m. Tuyến nối hai cao tốc Bến Lức – Long Thành và cao tốc Long Thành – Dầu Giây đi TP, HCM.
Đường Vành đai 3 dài tổng cộng 34,2 km kể từ nút giao với đường cao tốc Bến Lức – Long Thành , chạy đến điểm cuối nối với nút giao cao tốc Tân Vạn – Mỹ Phước, Tuyến kéo dài đến Nhơn Trạch sẽ giúp việc giao thông từ trung tâm Tp, HCM, TP Thủ Đức và Bình Dương đi Nhơn Trạch một cách thuận tiện hơn. Ngày 24/09/2022 Vành đài 3 phân đoạn 1A đi qua địa phận Nhơn Trạch đã chính thức được khởi công xây dựng.

– Dự án Quy hoạch chi tiết 1/500 : bao gồm 7 dự án sau đây

  1. Khu dân cư theo quy hoạch tại Long Tân 125 ha. ( xem tên Chủ đầu tư tại đây)
  2. Khu dân cư xã Long Tân 33 ha  ( xem tên Chủ đầu tư tại đây)
  3. Khu dân cư Long Tân A 64ha.  ( xem tên Chủ đầu tư tại đây)
  4. Khu dân cư theo quy hoạch Xã Long Tân 43 ha. ( xem tên Chủ đầu tư tại đây)
  5. Khu dân cư theo quy hoạch Xã Long Tân 46 ha.  ( xem tên Chủ đầu tư tại đây)
  6. Khu dân cư Điền Phước 50 ha.  ( xem tên Chủ đầu tư tại đây)
  7. Khu dân cư tại Xã Long Tân 59ha.  ( xem tên Chủ đầu tư tại đây)

Trong đó các dự án (1) (2) (3) (5) (6) (7) đều đã được phê quyệt Quy hoạch chi tiết 1/500, riêng dự án (4) đang trong giai đoạn nghiên cứu ý tưởng. Trong đó đáng quan tâm nhất là dự án (1) Khu dân cư Xã Long Tân 125ha đã tiến hành việc xây dựng từ năm 2015, đến nay có nhiều công trình nhà ở được hình thành và đang phát triển theo đúng quy hoạch phân khu 3-2 dự án gắn liền với các trung tâm phát triển chuyên ngành và dịch vụ cấp vùng về y tế, Thanh tra chính phủ đã có phiên thanh tra vào đầu năm 2022 đối với dự án này và cho phép tiếp tục vận hành các giai đoạn tiếp theo. Tuy nhiên các dự án được Lâp quy hoạch chi tiết 1/500 tại phân khu 3-2 được lập từ sau Quy hoạch Chung mà không qua quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết 1/2000 nên tồn tại một số bất cập sau đây:

  1. Cấu trúc đô thị của các dự án không có điểm đặc trưng, mỗi dự án thiết kế theo một phong cách riêng, Vì tính chất là khu vực trũng có vị trí ven sông nên các lô đất chủ yếu là biệt thự thấp tầng đan xen với công trình công cộng.
  2. Sự khớp nối giữa hai dự án liền kề chưa có sự liên hệ thống nhất. Quỹ đất ở lớn, thiếu quỹ đất cây xanh, công cộng. Đặc biệt các dự án có tổng dân số < 20,000 nên không có dự án nào xây dựng trường Phổ thông trung học, trong khi theo quy chuẩn cần đến 3 trường, Chưa có sự san sẻ với nhau về đấu nối hạ tầng kĩ thuật nhất là giao thông tại các nút giao quan trọng.
  3. Phần lớn các dự án có điểm chung là ở  phần ranh, hiện nay phần ranh giới giữa các dự án không bao gồm đường giao thông  mà chỉ gồm phần đất thịt do đó các dự án liền kề nhau thường cách nhau bằng tuyến đường chính của đô thị (đường nhà nước). Đây là một bất cập vô cùng lớn vì khi thực hiện dự án thì ai sẽ là đơn vị thi công và quản lý các tuyến đường này.
  4. Tuyến đường Lý Tự Trọng là ranh giới giữa 3 dự án (3) (4) (6) đã được xây dựng và đi vào hoạt động tuy nhiên tuyến đường bị lệch về phía bên phải khoảng 35m, do đó 3 dự án nêu trên bắt buộc có những điều chỉnh để phù hợp với sự thay đổi này. 
 
Qua đó cho thấy Quy hoạch Dãi Đô Thị Ven Sông Đồng Nai là một cơ hội đầu tư hiếm có, vì hiện trạng thực tế các dự án còn rất sơ khai, phát hiện vùng trũng đầu đầu tư sớm là một lợi thế lớn, hơn hết trong 7 dự án nêu trên 1 trong số ít các dự án này đã và đang trong quá trình hình thành (dự án (1)).
Do tỉ lệ các dự án đang trong quá trình xây dựng còn rất ít, vì vậy những dự án được cấp phép xây dựng trước tiên, là cơ hội đầu tư dài hạn mà các nhà đầu tư đã nắm bắt, ví dụ dự án : Swanbay – SwanPark. (Tuy hiện nay tỉ lệ lấp đầy dân số vẫn chưa cao, nhưng tất cả sản phẩm tại dự án đã được bán hết cho nhà đầu tư, Bời thế ! họ chỉ còn đợi cơ hội gặt hái lợi nhuận mà thôi)

So sánh các bảng liệt kê

So sánh